תביעה לפינוי מושכר
המדריך לפינוי שוכר בעייתי מהנכס
כל אדם אשר בבעלותו נכס להשכרה (בית/דירת מגורים, משרד, או כל נכס עסקי אחר), וודאי יודע כי לצד הרווחים הכספיים הנאים מהנכס, עשויות להתעורר בעיות אל מול שוכר הנכס. כך, במצבים בהם השוכר לא משלם את שכר הדירה, מסרב לפנות את הנכס עם תום תקופת השכירות, לא משלם חשבונות שוטפים, מטריד את השכנים או גורם לנזקים חמורים בנכס.
חלק לא קטן מבעלי הדירות כלל לא מודעים לאפשרות המשפטית העומדת בפניהם לפנות את אותו שוכר בעייתי מהנכס, כאשר מתקיימות הפרות חוזה יסודיות מצידו. זאת, בדרך יעילה ומהירה באמצעות הגשת תביעה לבית המשפט לקבלת צו פינוי מושכר.
במדריך זה נסביר בפירוט באילו עילות ניתן לפנות שוכר מהנכס, ומהן דרכי הפעולה היעילות והחוקיות בהן מומלץ לנקוט.
סיבות המצדיקות פינוי שוכר בעייתי מהנכס
הבסיס המרכזי ליחסים בין בעל הנכס לבין שוכר הנכס הינו חוזה השכירות שנחתם ביניהם, המעגן התחייבויות וזכויות של כל אחד מהצדדים (חשוב להדגיש כי בנוסף להוראות חוזה השכירות קיימות הוראות נוספות מכוח חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 אשר יש לקרוא אותן כחלק מחוזה השכירות אף אם לא צויינו בו). חוזה השכירות מאפשר לבעל הנכס לדרוש את פינויו של השוכר במקרים בהם מתרחשות הפרות מהותיות של הוראות חוזה השכירות. הסיבות הנפוצות ביותר הן שוכר שמסרב לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות או מסרב לשלם את דמי השכירות. בנוסף, קיימות סיבות מהותיות נוספות כגון אי עמידה של השוכר בתשלום החשבונות השוטפים של הנכס, עריכת שינויים במבנה הנכס ללא קבלת רשות מאת בעל הנכס, השחתה וגרימת נזקים לנכס, שימוש בנכס למטרות שאינן מורשות לפי חוזה השכירות, גרימת מטרד מתמשך לשכנים ועוד.
השלבים להוצאת צו פינוי שוכר מהנכס
שלב ראשון – לברר האם מדובר באי הבנה או תקלה טכנית
טרם פניה לערכאות משפטיות, אנו ממליצים לפנות תחילה לשוכר ולנסות לברר מולו את הסיבות שבגללן הוא מפר את חוזה השכירות. לעיתים מתברר כי הפרות אלה נעשות עקב שגגה, אי הבנה או תקלה טכנית, שניתן לפתור במיידית ובדרך פשוטה.
שלב שני – שליחת מכתב התראה לשוכר
במידה והשוכר ממשיך בביצוע ההפרות, יש לשלוח לשוכר מכתב התראה מטעם עורך דין, ובו לציין את כל הסעיפים בחוזה השכירות שהפר השוכר, ולדרוש ממנו לתקן הפרות אלה בתוך זמן קצוב (בדרך כלל נהוג לתת 7 ימים לפחות), ולציין במכתב שאם לא יפעל לתקן את ההפרות בתוך תקופה זו, הוא יידרש לפנות את הנכס לאלתר. בנקודת זמן זו, ובמקביל להגשת מכתב ההתראה, במידה וקיימים בידי בעל הנכס בטוחות וערבויות של השוכר, ניתן לעשות בהן שימוש על מנת להפעיל לחץ על השוכר, ולממשן במידת האפשר. בעלי נכסים חשוב לזכור – לא לתת לשוכר "למרוח" אתכם בזמן. כל יום שעובר ואתם לא פועלים אתם מפסידים זמן יקר ומגדילים את הנזק הכספי שנגרם לכם.
שלב שלישי – הגשת כתב תביעה מיוחד לבית משפט לקבלת צו לפינוי השוכר מהנכס
ככל וההפרות לא תוקנו על ידי השוכר, וחלף המועד המצויין במכתב ההתראה שנשלח לשוכר, יש לפנות במיידית לבית המשפט בתביעה דחופה לפינוי מושכר וקבלת צו המורה על פינוי השוכר מהנכס. מדובר על הליך מיוחד ומזורז בבית המשפט המעוגן בתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 בשם "תביעה לפינוי מושכר". הליך מיוחד זה מאפשר לבעל הנכס לפנות את השוכר הבעייתי בתוך תקופה של עד 60 יום מיום הגשת התביעה. חשוב להדגיש כי במסגרת הליך מזורז ומיוחד זה בעל הנכס יכול לתבוע אך ורק צו לפינוי השוכר מהנכס, ובמידה וברצונו לתבוע נזקים כספיים או אחרים עליו להגיש תביעה בהליך נפרד.
העיקרון העומד מאחורי חקיקת הליך מזורז ומיוחד זה הינו הצורך להגן על קניינו של בעל הנכס, ולהפחית עד כמה שניתן את הנזקים הכספיים הנגרמים לו עקב הסיטואציה אליה נקלע.
לאחר שבעל הנכס מגיש לבית המשפט את תביעתו לפינוי השוכר מהנכס, לשוכר קיימת זכות להגיש כתב הגנה מטעמו בתוך 30 ימים מהמועד בו נמסר לו כדין כתב התביעה.
לאחר הגשת כתב ההגנה מטעם השוכר, יקבע בית המשפט תאריך לקיום דיון בתיק, וזאת לא יאוחר מ- 30 ימים מהתאריך האחרון שבו רשאי השוכר להגיש את כתב ההגנה. במידה ותם המועד להגשת כתב ההגנה, ולא הגיש השוכר כתב הגנה, באפשרות בעל הנכס לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת פסק דין בהעדר כתב הגנה.
עם הגעת מועד הדיון בתיק, על בעל הנכס להתייצב בדיון ביחד עם עורך דינו. במרבית המקרים, וככל שבית המשפט השתכנע מטענותיו של בעל הנכס, בתום דיון זה בית המשפט ייתן פסק דין ובו יורה על פינוי השוכר מהדירה בתוך תקופה קצרה (לרוב בתוך כ- 15 ימים). השוכר מחוייב על פי החוק לציית לפסק הדין של בית המשפט ולפנות את הנכס.
שלב רביעי – פתיחת תיק בהוצאה לפועל
במידה והשוכר אינו ממלא אחר פסק הדין ומסרב לפנות את המושכר, על בעל הנכס לפתוח נגדו תיק בלשכת ההוצאה לפועל, ולבקש את ביצוע פסק הדין. המועד להגשת הבקשה לביצוע פסק דין בלשכת ההוצאה לפועל מתחלק לשניים – במידה ופסק הדין נקב במועד בו על השוכר לפנות את הנכס, יש להגיש את הבקשה לביצוע פסק דין רק לאחר שעבר המועד הנקוב בפסק הדין. במידה ופסק הדין לא נקב במועד בו על השוכר לפנות את הנכס, בעל הנכס יכול להגיש את הבקשה לביצוע פסק דין רק לאחר שחלפו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין (ובמידה והשוכר לא היה נוכח בעת מתן פסק הדין, יספרו 15 ימים אלה ממועד המצאת פסק הדין לשוכר).
לאחר הגשת הגשת הבקשה לביצוע פסק הדין בהוצאה לפועל, תשלח לשכת ההוצאה לפועל לשוכר אזהרה כי עליו למלא אחר פסק הדין של בית המשפט ולפנות את הנכס תוך 20 ימים מהמועד בו קיבל את האזהרה. במידה וגם לאחר תקופה זו מסרב השוכר לפנות את הנכס, ניתן לקבל צו פינוי מרשם ההוצאה לפועל, כאשר בפועל את פינוי השוכר מהנכס יבצע קבלן מורשה מטעם לשכת ההוצאה לפועל.
למשרדנו ניסיון מוכח בתחום התביעות לפינוי מושכר, והשגת התוצאות הטובות ביותר. משרדנו ליווה ומלווה בעלי נכסים רבים הנתקלים בסיטואציות בעייתיות אל מול שוכרים, תוך הכוונה אישית וליווי משפטי ומקצועי צמוד לאורך כל ההליך בבית המשפט ו/או לשכת ההוצאה לפועל.