הקדמה
מכירת דירה היא צעד כלכלי משמעותי עבור רוב האנשים, בהיותה עסקה הכרוכה במכירת נכס בשווי כספי גבוה.
ככל שתבינו יותר על תהליך מכירת דירה, על מורכבויותיו ושלביו העיקריים ועל הדרך והתצורה הנכונות, כמו גם האלמנטים הדומיננטיים השונים אותם יש לבחון, לשקול וליישם, כך יעלה הסיכוי כי תעברו את המשוכה הזו באופן חלק ומוצלח.
אנו מגישים לכם כאן מדריך מכירת דירה משפטי, במסגרתו נסביר לכם כל מה שבאמת חשוב לדעת על עסקת מכירת דירה, לרבות שלבים במכירת דירה וטיפים במכירה.
בפתח הדברים, חשוב לנו להדגיש, כי עסקה של מכירת דירה או בית היא תהליך מורכב וכרוכה בלא מעט סיכונים, ככל שאינה מבוצעת בליווי מקצועי, וכי מדריך זה אינו מתיימר ללמדכם להיות עו"ד למכירת דירה, אלא לתת לכם הכוונה ראשונית וכללית בלבד.
משכך, העצה הטובה והחשובה ביותר שנוכל לתת לכם כאן – היא לשכור את שירותיו המשפטיים של עורך דין מקרקעין מנוסה, על מנת שיטפל עבורכם בעסקה וילווה אתכם באופן צמוד לאורך כל הדרך.
המדריך נכתב על ידי עורכי הדין במשרדנו להם ניסיון עשיר בליווי משפטי מוצלח של מאות עסקאות נדל"ן.
אנו מקווים, כי מדריך למכירת דירה זה יפיק לכם ידע וערך.
קיבלתם החלטה למכור את הדירה – מה הצעד הבא?
עם גיבוש החלטה על מכירת הדירה או הבית, ישנם מספר נושאים פרקטיים מיידים לטיפול:
בדיקת שווי הדירה – חשוב לקבל אינדיקציה לגבי שווי הדירה אותה ברצונכם למכור. פרטים אלה תוכלו לקבל על ידי השוואת עסקאות של דירות דומות בבנין או בשכונה באתר האינטרנט "אתר הנדל"ן הממשלתי", או באמצעות בדיקה מול אנשי מקצוע כגון מתווכים ושמאי מקרקעין.
הכנת הדירה למכירה – בדקו האם הדירה תקינה או שיש לשפצה לפני מכירתה. בנוסף, תמיד יהיה מומלץ להכין את הדירה למכירה כאשר היא מסויידת, צבועה ולאחר תיקונים.
פרסום מודעה על מכירת הדירה – מומלץ לפרסם את הדירה למכירה במדיות השונות (אינטרנט, עיתון, מקומון וכדומה). כמו כן, במידה ואתם מעוניינים שמתווך יחפש עבורכם קונה פוטנציאלי, ניתן לגשת למשרד תיווך לצורך כך.
טיפ! ככל שהחלטתם לפנות למשרד תיווך לצורך שיווק הדירה חשוב מאוד לסכם מראש את עמלת התיווך שתשולם בגין שירותיו של משרד התיווך ולא להסתמך על אמירות כגון "נסתדר" או "יהיה בסדר".
היערכות משפטית – מומלץ לפנות ולהיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום כבר בשלב המקדמי, על מנת שיבצע עבורכם את הבדיקות המשפטיות השונות הנדרשות (למשל בדיקת חבויות מס, בדיקת כדאיות סילוק או גרירת משכנתה הרובצת על הדירה ועוד) ויוכל לסייע וללוות אתכם "עקב בצד אגודל" כבר למן ההתחלה, עוד טרם שלב המשא ומתן מול הקונים לקראת מכירת הדירה.
טיפ! הוציאו את הדירה למכירה, רק כאשר אתם "סגורים" על עצמכם – בדקתם, התייעצתם והחלטתם שאתם באמת מעוניינים וגם מוכנים למכור אותה. הבעיה המרכזית כאשר סתם מנסים "לבדוק את השוק" היא בכך שבדרך כלל הקונים הרציניים מגיעים בהתחלה, ואתם עלולים לפספס אותם. ככל שדירה נמצאת יותר זמן בשוק יש לגביה יותר סימני שאלה מהצד של הקונים.
הוצאה ובדיקה של נסח טאבו
אם דירתכם רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) חשוב להפיק נסח טאבו עדכני על מנת לוודא, כי רישום זכויות הבעלות (או החכירה) שלכם בדירה הוא תקין, וכי אין בו בעיות כלשהן (למשל טעויות סופר בזיהוי שלכם).
כיום, ניתן להנפיק נסח טאבו אונליין באופן פשוט ומהיר באתר הממשלתי של אגף רישום והסדר מקרקעין (כרוך בתשלום אגרה).
לצורך כך, יש לדעת את מספרי הגוש והחלקה של הדירה, אותם תוכלו למצוא במסמכי רכישת הדירה או בטופס חשבון ארנונה של הדירה או באמצעות איתורם באינטרנט (קיימים מספר מנועי חיפוש למציאת מספרי גוש וחלקה לפי כתובת הנכס).
במקרה של דירת מגורים אשר אינה רשומה בטאבו, יהיה עליכם להזמין מסמך הקרוי "אישור זכויות" (המקביל לנסח טאבו) של המרשם המתאים:
אם הדירה שלכם רשומה ברשות מקרקעי ישראל – ניתן לגשת פיזית עם תעודת זהות של הבעלים ולקבל את האישור במינהל, או להזמינו דרך אתר האינטרנט של המינהל (כרוך בתשלום אגרה).
אם הדירה רשומה בספרי חברה משכנת – ניתן להזמין את האישור מאת החברה המשכנת או דרך משרד עורכי דין חיצוני הפועל מטעמה (כרוך בתשלום אגרה).
טיפ! חשוב לבדוק היטב את מצב רישום הזכויות ולוודא שהכול תקין. למשל: אם זו דירה חדשה יחסית יתכן ויסתבר לכם שהיא טרם נרשמה בפנקסי המקרקעין על שמכם ויש לפנות לחברה המשכנת על מנת לקבל אישור זכויות. לעתים, מגלים "טעויות סופר" בפרטים שלכם (השמות ומספרי הזיהוי), אותן יש לתקן בהקדם. הליכים אלו עשויים לקחת זמן, ורצוי שלא להשאיר זאת לרגע האחרון, כדי שלא לעכב את חתימת הסכם המכר.
מיסים ועלויות נוספות שיש לקחת בחשבון
מס שבח – עסקת מכירת דירה מהווה אירוע מס ועשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח על ידי המוכר. החיוב במס שבח עשוי להיות בסכום גבוה ככל שאינכם זכאים לפטור בגין מכירת הדירה. על כן, מומלץ לבצע מראש בדיקה מקדמית של חיוב במס שבח באמצעות עורך הדין המלווה אתכם בעסקה.
חוק מיסוי מקרקעין קובע במקרים מסוימים, פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. להלן רשימת הפטורים המרכזיים (לא רשימה סגורה):
פטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה שהמוכר הינו הבעלים בדירה לפחות 18 חודשים.
פטור בגין מכירת דירת מגורים אשר התקבלה אצל המוכר בירושה, והדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש והוא היה הבעלים שלה לפחות 18 חודשים.
פטור בגין עסקת העברה ללא תמורה לקרוב על פי הגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (עסקת מתנה).
פטור (חלקי) לפי מס מוטב ליניארי.
הפחתת מס שבח באמצעות הליך פריסת מס שבח.
טיפ! חשוב מאוד והכרחי לבצע באמצעות עורך הדין של העסקה בדיקה מקדמית לגבי הזכאות שלכם לפטור ממס שבח או להפחתתו. במקרים מסוימים, באמצעות תכנון מס נכון ניתן לחסוך הרבה מאוד כסף.
היטל השבחה – הוא מס המוטל על הבעלים של דירה כאשר כתוצאה מהחלטה של רשות מקומית (כגון: תכנית המאשרת זכויות בניה נוספות, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג) הושבח שוויו של הנכס.
שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית מגובה ההשבחה, ויש לשלמו כאשר יש "מימוש זכויות", דהיינו, קבלת היתר בניה, או במכירת זכויות בדירה.
לפיכך, יש לערוך (ומומלץ לבצע באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים) את כל הבירורים הנדרשים במחלקת ההנדסה ו/או בוועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית, לרבות בדיקת חיובים של אגרות פיתוח, תיעול, ביוב, סלילת כבישים, וכיו"ב, אשר יתכן וקיימים, אף אם הם אינם ידועים לכם.
טיפ! בהתאם לתיקון החדש בחוק התכנון והבניה, ניתן לפנות לפני חתימת ההסכם לעירייה בה נמצאת הדירה בבקשה לקבלת שומת היטל השבחה טרם עסקה, על מנת לדעת מראש האם קיים חוב בהיטל השבחה ומהו סכום החוב.
דמי תיווך – ככל ומכרתם את הדירה באמצעות מתווך, עליכם לשלם למתווך דמי תיווך. לרוב, מדובר על דמי תיווך בשיעור שנע בין 2%-1% מסכום העסקה, כאשר דמי התיווך משולמים עם חתימת הסכם המכר.
חריגות בניה בדירה
כחלק מביצוע הבדיקות המקדמיות לפני חתימת ההסכם, חשוב מאוד לבדוק האם ישנן חריגות בניה כלשהן בדירה, כלומר עבודות/הרחבות/תוספות בניה/סגירת מרפסות שבוצעו בדירה שלא נתקבל לגביהן היתר בניה כדין. חשוב מאוד להסדיר את הנושא מבעוד מועד.
את הבדיקה לגבי קיומן של חריגות בניה כגון תוספות קטנות, כגון פרגולה, סגירת מרפסת וכדומה, ניתן להכשיר מול הועדה המקומית לתכנון ובניה בהליך מהיר יחסית. אולם, חריגות בניה מהותיות, כגון הוספת חדר על הגג ללא היתר וכדומה, עלולות להיגרר זמן רב בהליכים משפטיים, ואף להגיע לכדי צו הריסה.
במסגרת הסכם מכירת הדירה נהוג כי החיוב עבור הכשרת חריגות הבניה או הריסתן חל על המוכר, ועל כן חשוב מאוד לבחון את נושא חריגות הבניה מראש וטרם חתימת הסכם המכר, על מנת שלא תמצאו עצמכם חלילה במצב של הפרה יסודית של הסכם המכר ותשלום פיצויים לקונה.
טיפ! אם בדירה שלכם קיימות חריגות בניה, קיים סיכוי ממשי שלא תוכלו לקבל אישו עירייה לטאבו (אחד המסמכים אשר המוכר מחוייב להמציא לקונה על מנת להשלים את העסקה ואי המצאתו מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר ומעכבת את התשלום האחרון בעסקה). בנוסף, קיומן של חריגות בניה עלול לסכל את אפשרות הקונה לקבל הלוואת משכנתה לצורך מימון רכישת הדירה, ובכך לסבך את מימוש העסקה באשמת המוכר.
זיכרון דברים למכירת דירה – לחתום או לא?
לעיתים, צדדים לעסקה מחליטים לערוך ביניהם מסמך "זכרון דברים" במטרה להבטיח את רצונם של הצדדים להתקשר בחוזה עתידי.
אולם, הצדדים לא מודעים לעובדה כי מסמך זכרון הדברים עלול להיות תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין, מכוחו הקונה יכול לרשום הערת אזהרה בטאבו על זכויות המוכ בדירה, כאשר המוכר קיבל עבור כך סכום סימלי בלבד.
כמו כן, מניין הימים החוקי לצורך הדיווח ותשלום המיסים לרשויות מיסוי מקרקעין מתחיל להספר ממועד חתימת זכרון הדברים (ולא ממועד חתימת הסכם המכר). כך, יכול להיווצר מצב בו הצדדים יחוייבו בתשלום המיסים עוד לפני שחתמו על הסכם המכר עצמו (כמובן שבמידה ולבסוף הסכם המכר לא ייחתם ניתן יהיה להגיש לרשות המיסים בקשה לביטול והחזר מיסים וזו תבחן לגופה על ידי פקיד השומה).
לפיכך, ההמלצה המשפטית שלנו ככלל היא לא לחתום על זיכרון דברים למכירת דירה, אלא רק על הסכם מכר. בכל מקרה, גם אם בכוונתכם לחתום על זכרון דברים, עשו זאת רק לאחר שבחנתם את הנושא והתייעצתם עם עורך הדין מטעמכם ובאישורו.
שלבי חתימת חוזה מכירת דירה
ישנם שלושה שלבים מרכזיים בעת חתימה על הסכם מכירת הדירה:
חתימה של כל הצדדים על חוזה המכר (נהוג לחתום על 4 עותקים מקוריים של חוזה המכר. במעמד חתימת ההסכם עליכם להתייצב עם תעודות הזהות שלכם וככל שרובצת על הדירה משכנתא יש להמציא "מכתב כוונות" אותו ניתן לקבל מהבנק המלווה).
חתימה על מסמכים משפטיים נלווים לעסקה (בקשה לרישום הערת אזהרה, יפויי כח בלתי חוזרים, שטרי מכר, מסמכי דיווח לרשות מיסוי מקרקעין ועוד מסמכים נדרשים בהתאם לאופי העסקה).
העברת התשלום הראשון בהתאם להסכם למוכר על ידי הקונה.
טיפ! כדאי ומומלץ להגיע לחתימה לאחר שסוכמו על הצדדים נוסח ההסכם בטיוטה סופית, על מנת שלא להשאיר דברים פתוחים למעמד החתימה ולגרום לעסקה להגרר עוד. זכרו – לאחר החתימה על חוזה המכר לא תוכלו לשנותו (אלא בהסכמת שני הצדדים בכתב).
תשלום מקדמה
במעמד חתימת הסכם המכר, על הקונה יהיה לשלם לכם סכום שהוסכם בהסכם המכר כמקדמה לעסקה (התשלום הראשון). מומלץ מאוד שלא לחתום על חוזה המכר ולהסכים לקבל את תשלום המקדמה במועד מאוחר יותר. נהוג, כי תשלום המקדמה מופקד תחילה למשך 2-3 ימים אצל עורך הדין של המוכר בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה. עם רישום הערת האזהרה לטובת הקונה מעביר עורך הדין של המוכר את תשלום המקדמה למוכר.
טיפ! מומלץ שהתשלום הראשון ייעשה באמצעות שיק בנקאי המשוך על שם המוכרים, על מנת שלא יווצר מצב בו השיק חוזר או שהקונה מבטל את השיק. חשיבות נוספת הינה לכך שבמידה והקונה יפר הפרה יסודית את ההסכם, יוכל המוכר לעשות שימוש בסכום זה (באמצעות קיזוז) לצורך קבלת הפיצוי המוסכם המגיע לו על פי הסכם המכר.
לוח תשלומים הנהוג במכירת דירה יופיע בדרך כלל באופן הבא:
תשלום מקדמה – כבר במעמד חתימת הסכם המכר. נהוג כי תשלום המקדמה הינו בין 10%-20% (בדירות ששווי מכירתן נמוך מ- 1 מיליון ש"ח נהוג אף יותר). ככל שמדובר בעסקה מהירה תשלום המקדמה יכול להיות גבוה אף יותר.
תשלומי ביניים – ניתן לשלם בתשלום אחד או לחלק את זה לכמה תשלומים (תלוי באופי החוזה, אורך העסקה, ובצורך לסילוק חובות הרובצים על הדירה. כך למשל, במידה ועל הדירה רובצת משכנתה שיש לסלקה אזי יש להתאים את לוח התשלומים כך שיהיה מספיק כסף לסלק את המשכנתה). מועדי תשלומי הביניים נמצאים בתקופה שבין מועד החתימה למועד מסירת החזקה.
טיפ! במידה ואתם לא מגישים בקשה לקבלת פטור מס שבח, עליכם לכלול בתוך תשלומי הביניים (בתשלום העולה על 40% מתמורת ההסכם) תשלום מקדמת מס שבח המשולם על ידי הקונה ישירות למיסוי מקרקעין על חשבון חוב מס השבח של המוכר (תשלום זה הינו חלק מתשלומי התמורה ולא בנוסף אליהם).
תשלום יתרת התמורה – זהו התשלום האחרון שנותר והוא מתבצע כנגד מסירת החזקה בדירה, יחד עם המצאת המסמכים הנדרשים לרישום הקונה בטאבו (אישור מס שבח, אישור עירייה ויתר המסמכים הנלווים שנחתמו במעמד חתימת ההסכם). נהוג כי תשלום יתרת התמורה יהיה בשיעור של בין 20%-70% מהתמורה. ככל שהרוכש נוטל משכנתא, סדרך כלל התשלום האחרון יהיה בסכום העולה לכדי סכום המשכנתא.
טיפ! אל תתנו לרוכש את החזקה בנכס לפני קבלת התשלום האחרון בעסקה.
הגנות משפטיות המגנות על מוכר דירה וחשוב שיקבלו ביטוי במסגרת חוזה המכר
עסקת מכירת דירה עשויה לטמון בחובה סיכונים אפשריים, אם הקונה יתחרט ו/או יפר באופן כל שהוא את הוראות חוזה המכר.
לעתים, הדבר עלול גם לקרות עקב נסיבות, אשר אינן בשליטתו, כגון: מחלה, פטירה חלילה, וכיו"ב.
לאור האמור, מומלץ, כי עורך הדין של המוכר ידאג להכניס בחוזה מכירת הדירה מנגנוני הגנה משפטיים מקצועיים מתאימים, על מנת לשמור באופן מירבי על הזכויות שלכם בעסקה, במצב של תקלות בלתי צפויות והפרות למיניהן.
תפקידו של עורך הדין המלווה אתכם בעסקה הינו להבטיח ולהגן באופן המקצועי והמרבי על זכויותיכם בעסקה מכל תרחיש אפשרי.
לפניכם מספר דוגמאות של מנגנוני הגנה הבאים להגן על מוכר בעסקת מכירת דירה
ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול הערת אזהרה בחתימת הקונה:
זהו מסמך אקוטי מבחינת המוכרים. כלל "ברזל" הוא, כי אין לחתום על חוזה מכירת דירה, מבלי שהקונים יחתמו במקביל, כבר במעמד חתימת החוזה, על ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול הערת האזהרה שתרשם לטובתם על הדירה.
ייפוי כוח זה כולל הרשאות בלתי חוזרות (כלומר, הן אינן ניתנות לביטול) מצד הקונים. הוא נועד לאפשר לעורך הדין של המוכר לבצע פעולות של מחיקת הערת האזהרה ו/או כל הערה אחרת (כגון: משכון), אשר יירשמו לטובת הקונים במסגרת העסקה, באופן מהיר ופשוט.
כך, אם הקונים יפרו באופן יסודי את החוזה, עורך הדין של המוכר יהיה רשאי לפעול עבור המוכר לביטול הערת האזהרה, דבר שיאפשר למוכר למכור את הדירה לצד שלישי ויחסוך לו כאבי ראש, עגמת נפש רבה, הוצאות, וכן צמצום החשיפה לסיכון של הפרת חוזה אחר, בו התחייב המוכר כלפי צד שלישי (למשל: עסקה מקבילה של קניית דירה אליה יעבור המוכר).
חשוב לדעת, כי בלי ייפוי כוח בלתי חוזר לביטול, המוכר לא יוכל לבטל את הערת האזהרה של הקונה אלא אם קיבל את הסכמת הקונה לכך או הגשת תביעה לבית המשפט וקבלת פסק דין של בית משפט המורה על מחיקת הערת האזהרה (תהליך שיכול לקחת שנים רבות כאשר לבינתיים המוכר "תקוע" ולא יכול למכור את דירתו).
פיצויים במקרה של אי עמידה במועדי התשלומים:
מומלץ מאוד לקבוע בחוזה המכר סעיף הקובע מה יהיה גובה הפיצוי שיקבל המוכר מהקונה במידה והאחרון יפגר בביצוע תשלומי התמורה.
לדוגמה: ניתן לקבוע קנס של הפרשי הצמדה ובנוסף ריבית גבוהה, או כסכום נקוב מראש לכל יום איחור.
טיפ! חשוב לנקוב בסכום פיצוי משמעותי, על מנת שיהווה סנקציה אמיתית כלפי הקונים ויפחית את הסיכוי שהקונים יפגרו בתשלומים.
פיצויים במקרים של הפרה יסודית של החוזה:
מומלץ להגדיר מראש בחוזה מהו הפיצוי המוסכם אותו ישלם כל צד במקרה שבו הוא יפר באופן יסודי את ההסכם (לדוגמה: הקונים יתחרטו וירצו לבטל את החוזה, מקרה של איחור ניכר מצדם בביצוע איזה מתשלומי התמורה, וכיו"ב).
על פי רוב, מקובל בחוזי מכירת דירה לקבוע פיצוי מוסכם וקבוע מראש בשיעור העומד על בין 10%-15% מסך התמורה הכוללת של מחיר הדירה. זהו הסכום שלרוב משקף את הנזק שיכול להיגרם למי מהצדדים בהפרת ההסכם.
שלבי ביצוע חוזה מכירת דירה
הצהרה ודיווח העסקה לרשות מיסוי מקרקעין
לפי חוק מיסוי מקרקעין, מחויב כל מוכר דירה להגיש למיסוי מקרקעין הצהרת "שומה עצמית" בדבר העסקה, זאת בתוך 30 ימים ממועד חתימת חוזה המכר. ההצהרה מבוצעת באמצעות עורך הדין של כל אחד מהצדדים.
טופס הצהרת הדיווח לרשות מיסוי מקרקעין ייחתם על ידי הצדדים במועד חתימת ההסכם, יאומת בחתימת עורך הדין ויוגש על ידי עורך הדין של כל אחד מהצדדים באופן מקוון לרשות מיסוי מקרקעין. לדיווח יצורף עותק חוזה המכר שנחתם, טופס הדיווח החתום על ידי הצדדים וכן מסמכים נלווים לפי הצורך (למשל צו ירושה, יפויי כח, אסמכתאות על ניכויים ממס שבח וכיו"ב).
במידה ולא הגשתם בקשה לפטור מס שבח, תקבלו שובר לתשלום מס שבח על פי השומה העצמית שהגשתם, אותו תצטרכו לשלם בתוך 60 ימים ממועד חתימת חוזה המכר. חשוב לדעת, כי אין בתשלום השומה העצמית כדי לסגור את השומה וכי פקיד השומה יכול לעורך שומה מטעמו אשר תהיה גבוהה יותר מהשומ העצמית שהוגשה, ובמקרה כזה תצטרכו לשלם את ההפרש (כמובן שעורך הדין מטעמכם יוכל להגיש השגות ובקשות לתיקוני שומה במידה ואתם לא מסכימים על השומה שנערכה לכם).
סילוק משכנתה הרובצת על הדירה
במידה ועל זכויות המוכר בדירה רובצת משכנתה אותה לקח בזמנו לצורך רכישתה, על המוכר להתחייב בחוזה המכר להסיר את המשכנתה מהרישום בלשכת רישום המקרקעין. המטרה העיקרית הינה להסיר את רישום המשכנתה מהר ככל הניתן על מנת לתת לעסקה לעבור בצורה חלקה וכן על מנת שלא לסכל אפשרות הקונה לקחת משכנתה בעצמו לרכישת הדירה.
למוכר עומדות 2 אפשרויות בנוגע להסרת המשכנתה:
המוכר יוכל להסיר את המשכנתה על ידי פרעון מלא של יתרת ההלוואה (בהתאם ל"מכתב יתרת הלוואה" שימסור הבנק למוכר).
לבצע "גרירה" של המשכנתה לטובת הדירה החדשה שהמוכר קנה או מתכוון לקנות על מנת לעבור אליה. על מנת לאפשר "גרירה" יש לקבל אישור הבנק לכך.
לאחר שהמוכר יפרע את המשכנתה (או לחליפין יבצע הליך "גרירה"), יעביר הבנק למוכר מסמכים לביטול רישום המשכנתה בטאבו עליהם המוכר יחתום ויגיש ללשכת רישום המקרקעין לצורך מחיקת המשכנתה.
יש להביא בחשבון, כי הליכי הסילוק ומחיקת המשכנתה עשויים לקחת זמן. הפרוצדורה עשויה להימשך עד מספר שבועות (הערה: לפי צו הבנקאות – הבנק למשכנתאות מחויב להמציא את מסמכי הביטול תוך 30 יום). לכן, יש להיערך בהתאם, מבעוד מועד.
משכנתה של הקונה
במידה והקונה מתכוון ליטול משכנתה לצורך מימון רכישת הדירה, יהיה על המוכר לחתום על מסמכים שהקונה ימציא לו, הכוללים בין היתר כתב התחייבות לרישום משכנתה במסגרתו המוכר מתחייב כלפי הבנק של הקונה כי יאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הבנק של הקונה.
טיפ! כתב התחייבות לרישום משכנתה הינו מסמך בעל תוקף משפטי לכל דבר ועניין. חשוב מאוד כי עורך דין של המוכר יבחן את המסמך ויעיר עליו הערות שיגנו על זכויותיו של המוכר. אחת ההערות החשובות אותן יש להעיר הינה כי במקרה למוכר אין כל התחייבות כספית כלפי הבנק של הקונה מעבר להתחייבות כי במקרה של ביטול ההסכם להשיב לבנק של הקונה את כספי הלוואת המשכנתה שניתנו על ידו בקיזוז הפיצוי המוסכם המגיע למוכר עקב ביטול ההסכם.
להלן מספר מסמכים אותם בדרך כלל ידרוש הבנק של הקונה כי המוכר יחתום עליהם, כאשר חלקם מחייבים גם אימות עורך הדין של המוכר:
כתב התחייבות לרישום משכנתה.
טופס פרטי חשבון הבנק של המוכר (יש לצרף גם אסמכתא כגון צילום שיק של החשבון או אישור הבנק על ניהול החשבון).
טופס אישור קבלת כספים על חשבון התמורה – על המוכר יהיה למלא ולאשר בטופס זה את הסכום שקיבל עד אותו מועד מהקונה.
כתב הסכמה מטעם בן או בת הזוג של המוכר הכולל הסכמתו לעסקת המכר וויתור על כל זכות או טענה בקשר עם הדירה ומכירתה.
נוסף על כך, יהיה על המוכר לאפשר לשמאי מקרקעין מטעם הבנק של הקונה לבקר בדירה על מנת לבחון את מצבה ולערוך חוות דעת שמאית עבור הבנק של הקונה.
טיפ! טרם חתימה על מסמך כל שהוא, מומלץ להיוועץ בנושא עם עורך הדין שלכם, כדי שיאשר בפניכם שמסמכי המשכנתה של הקונה הם מקובלים ותקינים (לעתים, ובמידת הצורך, יבצע עורך הדין שלכם שינויים והערות מסוימים בנוסח מסמכי המשכנתה מול המחלקה המשפטית של הבנק למשכנתאות של הקונה).
אישור עירייה לטאבו
בשלב מעמד מסירת החזקה יהיה על המוכר להביא, בין היתר, מסמך הנקרא "אישור עירייה לטאבו" המעיד על העדר חובות בגין הדירה לרשות המקומית ולועדה לתכנון ובניה.
על מנת לקבל אישור עירייה לטאבו על עורך הדין של המוכר לפנות עוד מבעוד מועד למחלקת הגבייה ואישורי טאבו בעירייה בבקשה לקבל אישור עירייה לטאבו. לבקשה זו יש לצרף תעודות זיהוי של המוכרים, נסח טאבו עדכני (עד 6 חודשים ממועד הגשת הבקשה) וכן יפוי כח לייצוג. כמו כן יהיה צורך בתשלום אגרה לעירייה בסך הנע בסכום של כ- 100 ₪ (הסכום משתנה בין הרשויות המקומיות השונות).
שימו לב כי הליך קבלת אישור עירייה לטאבו יכול לקחת זמן רב, הואיל ויש לבצע בדיקות גם בועדה המקומית לתכנון בניה ובין היתר להוציא שומת היטל השבחה ופקח לדירה במידת הצורך, ועל כן יש להערך בהתאם, כך שבמועד סיום העסקה אישור זה יהיה בידכם.
חשוב לדעת כי במקרה של בתים פרטיים או חריגות בניה עתיד ההליך להמשך אף יותר זמן, ויכול לכלול תנאים מסויימים של העירייה על מנת לקבל את האישור, כגון תשלום עבור הכשרת החריגה או הריסתה.
טיפ! במידה ולא יהיה בידכם אישור עירייה לטאבו עד למועד המסירה, חלק מתוך תשלום התמורה האחרון יופקד בנאמנות ("פיקדון מיסים") בידי עורך הדין של המוכר, וזאת עד לקבלת האישור החסר.
חשבון נאמנות מכירת דירה – "פיקדון מיסים"
בכל הסכם מכר דירה קובעים הצדדים מנגנון נאמנות בסוף עסקה הנקרא "פיקדון מיסים". מהותו של פיקדון זה הינו כי במקרה ובמועד סיום העסקה ומסירת החזקה לא יהיו בידי המוכר כל אישורי המיסים אשר חובת המצאתם חלה עליו (אישור מס שבח ואישור עירייה לטאבו), אזי סכום מסויים מתוך התשלום האחרון של העסקה יוותר בחשבון נאמנות שייפתח וינוהל על ידי עורך הדין של המוכר.
מטרתו של מנגנון פיקדון המיסים הינה לאפשר לקונה לשלם למוכר את התשלום האחרון במועדו ולקבל את החזקה בדירה במועד עליו הוסכם (ולא לדחות אותו עד לקבלת האישורים החסרים).
כיצד עובד מנגנון "פיקדון המיסים"?
בחוזה המכר יש הוראה הקובעת, כי אם בתאריך מסירת החזקה לא יהיו קיימים בידי המוכר האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות על שם הקונים בטאבו (דהיינו אישור מס שבח ואישור עירייה לטאבו), אזי סכום מסוים, עליו הוסכם מראש, מתוך התשלום האחרון, לא ישולם ישירות לידי המוכר, אלא יופקד לחשבון נאמנות אותו יפתח עורך הדין של המוכר.
תשלום "פיקדון המיסים" מהווה תשלום של הקונה למוכר על חשבון התמורה, לכל דבר ועניין. כאשר יתקבלו כל אישורי המיסים החסרים ויומצאו לידי הקונה – עורך הדין של המוכר ישחרר כספי פיקדון המיסים ויעבירם לידי המוכר.
מסירת החזקה בדירה
לאחר קבלת כל המסמכים הנדרשים והחלים על המוכר על פי חוזה המכר לצורך אפשרות העברת הזכויות בדירה על שם הקונה בטאבו, יש למסור את החזקה בדירה כנגד קבלת התשלום האחרון בעסקה. במועד מסירת החזקה יש לבצע קריאת מונה חשמל, גז ומים. כמו כן, חשוב לקבל אישור מחברת הניהול בבניין או מועד הבית על היעדר חובות של המוכר.
לאחר מכן, יש לפנות לרשויות הרלוונטיות על מנת לעדכן את הקונה במקום המוכר בכל הקשור לתשלומים השוטפים בדירה, כגון:
חברת החשמל.
חברת הגז.
חברת המים.
מחלקת ארנונה בעירייה.
במעמד מסירת החזקה בדירה מומלץ לערוך מסמך של "פרוטוקול מסירה" מסודר, במסגרתו המוכר מאשר לקונה שהוא שילם לו את מלוא מחיר הדירה, ואילו הקונה מאשר למוכר שהחזקה בדירה נמסרה לידיו במועד ובהתאם לחוזה המכר.
מזל טוב נגמרה העסקה!
עם קבלת התשלום האחרון, מסירת החזקה והעברת שם מחזיק ברשויות הנדרשות, אפשר לומר "בשעה טובה ומוצלחת" על סיום העסקה.
כעת, כל מה שנותר למוכר לעשות הוא לוודא מול עורך הדין שלו כי רישום הזכויות בטאבו הועבר משמו לשמו של הקונה (פעולה אשר נעשית בפועל על ידי עורך הדין של הקונה).
מומלץ לדאוג, כי בחוזה מכירת הדירה יוכנס סעיף לפיו הקונה יתחייב להשלים את הליכי הרישום תוך זמן קצוב וגם ימציא לעורך הדין של המוכר אסמכתא על השלמת הרישום.
מוכרים דירה? למשרדנו התמחות וניסיון בליווי מאות עסקאות נדל"ן, ובפרט בייצוג מוכרי ורוכשי דירות. אנו מעניקים טיפול אישי ומקצועי לכל לקוח, תוך חתירה למצויינות והגנה משפטית מקסימלית על לקוחותינו, לרבות תכנון מס אופטימלי.
משרד עו"ד פפיש קרל ושות' הינו משרד בוטיק, ייחודי ודינאמי, המתמחה בתחום הנדל"ן, תכנון ובניה ומשפט מסחרי על היבטיהם השונים.