מהו שיתוף במקרקעין

שיתוף במקרקעין הינו מצב בו נכס מקרקעין רשום בבעלות משותפת של שני אנשים או יותר, כאשר לאף שותף אין חלק פיסי מסויים ומוגדר באותם מקרקעין. השיתוף יכול להיווצר מרצון (למשל זוג שקנה דירה או שותפים שרכשו נכס ביחד) או לא מרצון (מספר יורשים אשר ירשו יחדיו נכס מקרקעין).

מתי ניתן לבקש פירוק שיתוף

לעיתים קורה שבשל מחלוקות ואי הסכמות ביןהבעלים המשותפים בקשר עם ניהול ו/או ניצול נכס המקרקעין, אחד הבעלים יכול לבקש לפרק את השיתוף שלו במקרקעין עם יתר הבעלים.

הזכות לתבוע את פירוק השיתוף מעוגנת בסעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לפיו כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. נציין כי אף תניה בהסכם שיתוף קיים בנכס מקרקעין השוללת אפשרות פירוק השיתוף, כוחה תקף לשלוש שנים בלבד, כאשר בחלוף אותם שלוש שנים רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף על אף התניה.

הרציונאל שעומד מאחורי סעיף 37 הנ"ל הינו, כי בעלות משותפת הינה מצב זמני ולא מצב רצוי, מכיוון והיא מונעת את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין וניצול הפוטנציאל של ייעודו.

על אף שהכלל הברור מכח החוק הינו כי יש להעתר לבקשת שותף לפירוק שיתוף במקרקעין, קיימת לבית המשפט סמכות מצומצמת מאוד שלא להעתר לבקשת שותף לפירוק המקרקעין, וזאת במידה והתביעה לפירוק מוגשת שלא בתום לב ושימוש לרעה בהפעלת זכות.

הדרכים לביצוע פירוק שיתוף

יש להבחין בין פירוק שיתוף שנעשה בהסכמה לבין פירוק שיתוף שנעשה שלא בהסכמה.

פירוק שיתוף בהסכמה

·    פירוק על פי הסכם בין השותפים – השותפים יכולים לקבוע במסגרת הסכם שנחתם ביניהם, את דרך חלוקת נכס המקרקעין. הסכם זה יהיה טעון אישור המפקח על המקרקעין, אשר נדרש אישורו כי החלוקה המוסכמת תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

 פירוק שיתוף על פי צו בית משפט (במידה ולא קיימת הסכמה בין
השותפים)

·    פירוק באמצעות חלוקה בעין – במקרקעין הניתנים לחלוקה פיסית, יבוצע פירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין במסגרת תשריט חלוקה של המקרקעין. תשריט החלוקה כפוף לאישור המפקח על המקרקעין בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

·   פירוק שיתוף באמצעות מכירה – במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין, או שבית המשפט סבור כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר למי מהשותפים, פירוק השיתוף יתבצע בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הכספים בין השותפים. לרוב, תבוצע המכירה באמצעות עורך דין אשר יוסמך על ידי בית המשפט ככונס נכסים למכירת המקרקעין.

·   פירוק שיתוף באמצעות רישום בית משותף –
במידה ונכס המקרקעין מהווה בית הראוי להירשם כבית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום נכס המקרקעין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

·     פירוק שיתוף במקרים מיוחדים –

(1) במידה ויש מניעה כלפי אחד השותפים בלבד לחלק את המקרקעין חלוקה בעין, ולאותו שותף ישנם מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא מסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין באופן זה.

(2) במידה ויש מניעה לבצע חלוקה בעין של המקרקעין כלפי כל השותפים, אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף, ושותפים אלה הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין באופן זה.

(3) במידה ויש מניעה לבצע חלוקה בעין של המקרקעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים השותפים האחרים להותיר את המקרקעין בידם במשותף או לחלק ביניהם, ולשלם ליתר השותפים שלגביהם קיימת מניעה תמורה בסך לה הם זכאים במידה והמקרקעין היו נמכרים.

למשרדנו ניסיון רב בתביעות פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין (דירות, בתים צמודי קרקע, קרקעות, חנויות ונכסים אחרים), כאשר משרדנו מייצג לקוחות רבים בתביעות אלה תוך ליווי הלקוח החל משלב הגשת התביעה לפירוק ועד לשלב מימוש פירוק השיתוף בפועל, לרבות בדרך של מכירת הנכס בכינוס נכסים