רוצים להפיק יותר מהפרויקט שלכם?

רוצים להפיק יותר מהפרויקט שלכם?

הכירו את מנגנון חלוקת הרווחים – הדרך החכמה למקסם את התמורה בפינוי-בינוי

פרויקטים של פינוי-בינוי הם הרבה מעבר לשדרוג נדל"ני – הם הזדמנות אמיתית לשיפור איכות החיים, להעלאת ערך הנכס וליצירת תוספת כלכלית משמעותית לבעלי הדירות.
במקרים רבים, בעלי דירות מקבלים תמורה מסוימת שמצטיירת כתמורה האפשרית המקסימלית באותה העת: דירה חדשה, גדולה יותר, עם חניה ומחסן וכמובן עם מפרט משודרג. אבל היום, יותר ויותר בעלי דירות בוחרים לנצל את מלוא הפוטנציאל של העסקה – ולדרוש גם חלוקת רווחים מהצלחת הפרויקט.

במשרד פפיש קרל ושות', אנחנו מלווים בעלי דירות מכל הארץ ביישום מנגנון זה – מה שמאפשר להם להיות לא רק צד מקבל, אלא שותפים אמיתיים לרווחיות.

מהו מנגנון חלוקת רווחים – ולמה הוא חשוב?

מנגנון חלוקת רווחים הוא הסדר משפטי שמאפשר לדיירים לקבל נתח מהרווח הנוסף של היזם, אם וכאשר הרווחיות של הפרויקט חוצה רף מסוים.
במילים אחרות – אם הפרויקט מצליח הרבה מעבר לציפיות, אתם מרוויחים יחד עם היזם.

מדובר בכלי חשוב, שמספק לדיירים הגנה כלכלית ומבטיח שהם לא יישארו מאחור אם התמורות שנקבעו בתחילת הדרך התבססו על תחזיות שמרניות מדי.

ומה קורה כשנראה שהפרויקט בקושי משתלם – אבל בהמשך מתברר כהצלחה גדולה?

זהו תרחיש נפוץ. היות והפרויקטים יכולים לקחת שנים רבות, לא פעם, בתחילת הדרך נראה שהכדאיות הכלכלית של הפרויקט גבולית – ולכן היזם מציע תמורות בסיסיות בלבד. אך בהמשך, כשהתוכנית מאושרת בפועל ומתקבלות זכויות בנייה נרחבות יותר מהצפוי, עולה גם הרווחיות של הפרויקט.

דווקא במקרים האלו – בהם הפער בין התחזית למציאות גדל – מנגנון חלוקת הרווחים הופך לכלי קריטי. הוא מאפשר לדיירים לקבל את חלקם ההוגן ברווחים הגבוהים, ולהפיק תועלת כלכלית ממשית מהצלחת הפרויקט.

שלושת השלבים לקביעת מנגנון החלוקה

מנגנון הרווחים יכול להיקבע ולהיכנס לפעולה באחד משלושה מועדים עיקריים:

• אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר): בשלב זה מתקבלות זכויות הבנייה הסופיות, וניתן לבחון את פוטנציאל ההשבחה. זהו השלב בו נבחנת רווחיות וניתן לדרוש מהיזם הגדלת שטחים של הדירה החדשה מעבר למה שהוצע בתחילת הדרך.

• היתר בנייה (דו"ח אפס): זהו השלב המומלץ ביותר – בו נבחנת הרווחיות האמיתית של הפרויקט על בסיס נתוני שמאות והכנסות צפויות, על ידי גורמים מקצועיים מטעם הגורם המממן את הפרויקט.

• סיום הפרויקט: זהו מועד נוסף שבו ניתן לבצע חלוקת רווחים, אך הוא פחות מקובל עקב סיכון גבוה של עיכובים או שינויים בלתי צפויים.

מה באמת מרוויחים?

המנגנון מאפשר לבעלי דירות לקבל תמורה נוספת, שמתורגמת לרוב באחת מהצורות הבאות:

• ✅ הגדלת שטח הדירה החדשה – לדוגמה, תוספת של 15 מ"ר במקום 12 מ"ר.

• ✅ שדרוגים בהתאמה אישית – שדרוגי מטבח, מזגן, ריצוף, תוספות ארכיטקטוניות.

• ✅ תמורה כספית ישירה – לפי תנאי ההסכם והעדפות הדיירים.

כמה רווח באמת אפשר לקבל – ואיך קובעים את זה?

במסגרת מנגנון חלוקת הרווחים, חשוב לקבוע שיעור חלוקה שמאזן בין האינטרסים של הדיירים לבין היתכנות כלכלית מצדו של היזם. המטרה: לאפשר לכם ליהנות מרווח משמעותי – מבלי לפגוע ביכולת להוציא את הפרויקט לפועל.

במרבית המקרים, שיעור של כ-18% מהרווח העודף נחשב לריאלי ומקובל בשוק. עם זאת, אין נוסחה אחת שמתאימה לכולם – האחוז המדויק נקבע בהתאם למאפיינים הספציפיים של הפרויקט, בהם:

• מיקום וגודל המתחם

• מספר יחידות הדיור

• צפיפות הבנייה המאושרת

• היצע וביקוש מקומי

לכן חשוב לנהל את משא ומתן על ההסכם מתוך הבנה משפטית וכלכלית מעמיקה – ולוודא שהתמורה שאתם מקבלים משקפת את הערך האמיתי של הנכס שלכם.

המשמעות של ליווי משפטי חכם

ניסוח נכון של מנגנון חלוקת הרווחים הוא לא פעולה טכנית – אלא מהלך אסטרטגי שיכול להשפיע על ערך התמורה בעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים.
ליווי משפטי מקצועי מבטיח שקיפות, מו"מ נכון עם היזם, ואכיפה יעילה של ההסכם בעת הצורך.

במשרד פפיש קרל ושות', אנו מתמחים בליווי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנו יודעים לזהות את הפוטנציאל הכלכלי שבפרויקט – ולבנות מנגנון רווחים שמחזיר את הערך אליכם.

רוצים לבדוק אם זה מתאים גם לכם?

פנו אלינו לייעוץ ראשוני, ונשמח לבדוק יחד את המצב המשפטי והכלכלי של הפרויקט שלכם.
יחד נבנה מתווה מותאם אישית – כזה שמבטיח את מלוא המימוש של הזכויות שלכם, גם אם הערך האמיתי מתגלה רק בהמשך הדרך.

פפיש, קרל ושות' – שותפים שלכם להצלחה בהתחדשות עירונית.