בית המשפט העליון דחה לאחרונה את ערעורן של ועדות התכנון והבניה של עיריית תל אביב-יפו ועיריית ירושלים, והחליט כי בעת קביעת גובה היטל ההשבחה, יש לקחת בחשבון את השווי המוקדם של הנכס, כפי שהיה לפני מתן היתר הבנייה, תוך שימת דגש על השפעת תוכניות ההתחדשות העירונית.
לאחר שנים של אי-ודאות ופסקי-דין סותרים בבתי המשפט המחוזיים, הצליח בית המשפט העליון להכריע באחת הסוגיות המרכזיות בדיני היטלי השבחה. הוא דחה את הערעורים שהגישו עיריות תל אביב וירושלים, כמו גם את עמדת היועצת המשפטית לממשלה, שטענה כי יש להתעלם מהשפעת תמ"א 38, על מנת לשמור על בסיס גבייה רחב יותר של היטלים.
מה משמעות פסק הדין לדיירים?
החלטת בית המשפט העליון מהווה בשורה משמעותית עבור בעלי דירות, ובפרט באזורים כמו רובע 3 ו-4 בתל אביב וברחביה בירושלים. במקרים אלו, ייתכן כי במקרה של מכירת הדירה לא יהיה חיוב בהיטל השבחה, או שהוא יהיה מינורי מאוד. משמעות הדבר היא פגיעה כלכלית ברשויות המקומיות, שכן אם פרויקטים של התחדשות עירונית היו מבוצעים בדירות אלו לאחר המכירה, הרשויות היו גובות היטל השבחה בעת הוצאת היתר הבנייה לבניין החדש. אולם, כאשר לא מתבצע פרויקט כזה, לא יגבה היטל השבחה, ומכאן שעולה השאלה האם יש מקום לגבות היטלים בעת מכירת דירות שלא עוברות תהליך התחדשות עירונית.
השופט שטיין, שעמד בראש ההרכב, נימק את החלטתו בכך שאם עצם קיומה של תמ"א 38 העלה את מחיר הדירה בשוק, הרי שהשווי המוגדל של הנכס צריך לשמש כנקודת המוצא לחישוב ההשבחה בגין התוכנית המאוחרת. הוא ציין כי היטל השבחה יוטל רק על עליית ערך שיש לה קשר סיבתי ישיר לתוכנית המשביחה עצמה, ושלא ניתן להחיל היטל בגין עליית ערך שהתממשה עקב תוכנית כזו, בלא שניתנה לה היתר בנייה.
בהיבט מעשי, החלטה זו אינה צפויה להשפיע על היזמים עצמם, שכן פסק הדין נוגע להיטל השבחה בעת מכירת דירות ולא בעסקאות של התחדשות עירונית עצמן. אולם, עבור בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית החלטת העליון עשויה להוביל לחיסכון משמעותי, שכן לא ידרש מהם לשלם היטל השבחה גבוה במכירת דירתם.
לסיכום, פסק-דין זה מהווה תיקון חשוב במערכת דיני היטלי השבחה, מסייע להקטין את החסם הכלכלי העומד בפני בעלי דירות, ומפחית את העומס על וועדות הערר. מבחינה ציבורית, ניתן לראות בפסק הדין כצעד לקראת איזון בין טובת הציבור לבין הגינות כלפי בעלי הדירות, תוך שמירה על עקרונות השוק ותחום ההתחדשות העירונית.
עו"ד ליה קרל היא בעלת משרד עורכי דין פפיש קרל ושות' המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית והנדל"ן, ומשמשת כחברה בוועדת התחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין.